Не время для революционных изменений?

В осеннюю сессию Госдума должна принять изменения в 214 ФЗ в части привлечения средств дольщиков, подготовленные рабочей группой при Минстрое. Такие планы озвучил в конце июля первый заместитель председателя правительства РФ Игорь Шувалов. В рабочую группу, которую возглавила замглавы Минстроя России Наталья Антипина, вошли помимо чиновников представители банковского сообщества и застройщиков. Такой представительный состав должен гарантировать, что интересы всех работников отрасли и участников рынка будут учтены. Но опасения все равно имеют место. Причем, опасаются все.


О последствиях свысока
Зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин, который неоднократно активно выступал за изменения в законодательстве в части долевого строительства, объясняет свою позицию тем, что рычагов воздействия на нерадивых застройщиков у властей не так много.

«Смысл воздействовать на компанию, которая сводит концы с концами, и душить ее штрафными санкциями? Это не поможет, а наоборот, только ухудшит ситуацию. Получается, что чем хуже дела у компании, тем больше ей приходится помогать и вытаскивать, грубо говоря, за уши. И после получения разрешения на ввод к нам поступают жалобы граждан на низкое качество строительства. Мы прекрасно понимаем, что если бы мы подошли по всей строгости строительных норм, то этот дом вводился бы еще года два или три. Эта несистемность долевого строительства нам и не нравится», — рассказал чиновник.

Однако губернатор Подмосковья Андрей Воробьев, который инициировал изменения в законодательстве, выступая на совещании первого вице-премьера Игоря Шувалова, подчеркнул, что к корректировкам нужно подходить внимательно, потому что сейчас не самое лучшее время для революционных изменений.

«Но стабильность рынка стоит таких решений. По крайней мере, мы будем уверены, что у нас не появятся проблемные объекты», — подчеркнул он.

С тем, что менять «правила игры» нужно осторожно, согласны и руководители других проблемных регионов. Так, мэр Новосибирска Анатолий Локоть (а проблема с обманутыми дольщиками в этом регионе стоит очень остро) также считает, что к мерам, которые могут оказать значительное влияние на отрасль, нужно прибегать крайне осторожно.

«Я предлагаю аккуратно относиться ко всем мерам, которые могут оказать влияние на работу строительных компаний — у них и так ситуация не очень хорошая: у кого-то оборотных средств не хватает, кто-то попал в сложное положение в период, когда ипотека перестала действовать, поэтому я бы призвал относиться ко всяким изменениям аккуратно и думать о последствиях», — отметил мэр.

Но его подмосковный коллега настроен более решительно.

«Кризисные явления, которые прослеживаются в строительной отрасли, должны быть купированы, в том числе введением таких механизмов, как банковская гарантия. К росту цен это не приведет, поскольку стоимость квартиры диктуется исключительно рынком, а не застройщиком», — заверил А.Воробьев. Однако он согласен теми, кто высказывает опасения о влиянии меры на себестоимость строительства.


Опасения и сомнения
Изменения федерального закона, анонсированные правительством РФ, должны коснуться двух вопросов – механизма привлечения средств застройщиками и информационной открытости строительных компаний. И оба момента у большинства девелоперов вызывают опасения.

Во-первых, как отмечает генеральный директор TEKTA GROUP Дмитрий Коновалов, если предложение о новой роли банковских организаций будет поддержано, то это почти наверняка отразится на уровне рыночных цен на недвижимость. Уже сейчас, по прогнозам экспертов, можно говорить о повышении до 30%.

С тем, что повышение цен неизбежно согласен и член совета директоров ООО «Аква-Сити» Владимир Мартыненков. По его мнению, контроль банков за ответственными застройщиками превратится в дополнительные издержки застройщика, а точнее инвестора (дольщика), то есть опять произойдет повышение цен.

«Инвестор жилья из-за надежности схемы потеряет в деньгах, и доступного, в сегодняшнем понимании, жилья не будет. Объемы строительства жилья сильно сократятся. Если государство намерено защищать своих граждан, то оно не должно лишать их права выбора», — удивляется девелопер.

Кроме того, продолжает Д.Коновалов, девелоперы опасаются слишком сильной роли кредитных организаций в этом процессе. К тому же, не ясен механизм, по которому банки будут выбирать себе партнеров среди строительных компаний, отмечает он.

С тем, что усиление роли кредитных организаций не вполне понятно, согласна и первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

«На сегодняшний день не до конца ясно, в каком виде будет представлена реформа. По последней информации из открытых источников, это будет довольно щадящий вариант с использованием трехстороннего договора. Планируется, что банк будет осуществлять контроль за расходованием денежных средств, и под этой формулировкой можно подразумевать, что финансовое учреждение заблокирует счета, если застройщика уличат в нецелевом расходовании средств», — надеется эксперт.

«Когда речь идет о повышении цен на жилье на 20-30%, имеет место если не лукавство, то непонимание элементов дискуссии. На совещаниях в правительстве обсуждались различные механизмы, например спецсчета, куда поступают деньги дольщиков. Затем планируется, что банк переводит на счет строительной компании, возводящей конкретный объект. Обсуждается не схема, где используются исключительно деньги банка, а перевод денег дольщика на определенных условиях. Соответственно, это не просто банковская гарантия. На чем основаны утверждения об изменении цены, непонятно. Более того, все предлагаемые механизмы еще только предстоит обсудить в рабочей группе (структура, созданная при Минстрое, которая призвана подготовить изменения в 214 ФЗ – ИФ)», — пояснил ситуацию представитель секретариата первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова Александр Мачевский.

Вопросы информационной открытости также вызывают тревогу у участников рынка. Не секрет, что в правительстве хотят сделать деятельность девелоперов более прозрачной, что подразумевает постоянную отчетность о состоянии реализуемых проектов и, главное, раскрытие финансовых показателей компании. Здесь могут возникнуть конфликты с действующим законодательством в части, касающейся коммерческой тайны, напоминает Д.Коновалов.

Более эмоционально на инициативу реагирует Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК «Стрижи»

«Здравствуй «черный» рынок». Небольшое количество региональных компаний, за счет своей работы с банками, в это встроится. В это встроится большое количество московских компаний. Но огромное количество строителей закон проигнорируют – попросту уйдут на «серые» схемы. Добро пожаловать в Чикаго 30-х годов на рынке недвижимости Российской Федерации», — сетует застройщик.

«Опасения, что изменения могут привести к серым схемам, необоснованны с точностью до наоборот. Строительная компания будет обязана доказать финансовой организации надежность предлагаемой им бизнес-модели и открыть структуру своего бизнеса. Профессиональный финансист гораздо лучше сможет оценить риски бизнес-предложения застройщика. В результате, рынок очистится от некачественных и сомнительных схем, получит ответственных и понятных участников, а это далеко не всем это нравится», — прокомментировал высказанное мнение А.Мачевский..

Я.Сосорева напоминает, что существующая и работающая схема реализация новостроек по ДДУ, от которой, к слову сказать, власти не намерены отказываться вовсе, предусматривает целый ряд защитных механизмов. Кроме того, застройщик выбирает один из способов по обеспечению своих обязательств: банковскую гарантию, полис страховой компании, вступление в ОВСЗ.

«Здесь возникает важный вопрос. Подменяет ли трехсторонний договор данные механизмы, или же является дополнительным инструментом защиты? Каковы будут полномочия банка, контролирующего сделку, и сможет ли застройщик привлекать средства в полном объеме?», — спрашивает эксперт.

В общем, вопросов как обычно больше, чем ответов, но прояснить их можно будет только оценив результаты работы вышеупомянутой группы, которые мы увидим очень скоро.

«Сейчас мы находимся в начальной стадии работы, в рабочую группу входят представители всех заинтересованных сторон, включая банки и застройщиков, что дает уверенность, что процесс принятия решений будет профессиональным и открытым», — подчеркнул представитель первого вице-премьера.

Примечательно, что в целом, крупнейшие компании рынка согласны с тем, что изменения в законодательстве возможны и даже нужны, но отмечают, что заниматься этим нужно очень тщательно, учитывая интересы всех участвующих сторон. Кроме того, процесс перехода к новым условиям работы должен осуществляться постепенно, без скачков, предостерегает Д.Коновалов.
Читать полностью:http://www.irn.ru/articles/38886.html

506