Инвестиции в недвижимость: жизнь продолжается?

О состоянии рынка недвижимости вообще и востребованности того или иного проекта судят в том числе и по количеству вложенных в него инвестиционных средств. Сегодня специалисты по-разному оценивают активность инвесторов, однако все сходятся во мнении, что рынок по-прежнему жив и местами даже неплохо себя чувствует.


Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», считает, что инвестиционный спрос сегодня находится на уровне 22%. И даже если он снизится до 15%, на рынок это никак не повлияет:

— 22% – это скорее стандартная доля инвестиционных покупок в общем объеме. Если число сделок резко возрастает, как, например, в I или IV квартале 2014 г., то затем всплеск сменяется оттоком инвесторов, что мы и наблюдаем в текущем году.

Однако через некоторое время, после того как накопится новый спрос, доля инвестиционных сделок снова растет. В стабильные периоды она, как правило, не превышает 25%, а любой дисбаланс обычно регулируется рынком.

Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet, замечает, что инвестиционная активность наблюдается сегодня только на первичном рынке. В сегменте вторичной недвижимости, где сделки заключаются исключительно при наличии существенных скидок, инвестиционный спрос близок к нулю:

— В новостройки сегодня вкладываются как профессионалы, для которых этот бизнес – основной источник дохода, так и стихийные инвесторы, имеющие свободные средства и стремящиеся диверсифицировать накопления. Они нередко покупают квартиры на будущее, чтобы иметь возможность отселить выросших детей или разъехаться с родителями, а до этого момента сдают жилье в аренду. Сейчас, когда платежеспособность населения существенно снизилась, эта категория инвесторов сократилась в 1,5-2 раза. Доля профессионалов также уменьшилась – приблизительно на 30%.

— Сейчас доля инвестиционных покупок в Москве и ближней зоне Подмосковья не превышает 10%, – приводит свои данные Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Большое количество инвесторов предпочло приобрести квартиры еще в конце 2014 года, опасаясь обвала рубля. Но даже если их активность продолжит снижаться, что маловероятно, катастрофических последствий для рынка новостроек не последует.

Какой тактики придерживаются инвесторы сегодня, какие объекты в каком сегменте их интересуют в первую очередь?

Ирина Доброхотова:

— Доля инвестиционных покупок на вторичном рынке в последние годы и так была невелика. Новостройки дают большую доходность, тем более что сегодня подавляющее число проектов на первичном рынке возводится в соответствии с ФЗ-214, что гарантирует безопасность вложений. По этой причине основной инвестиционный спрос сосредоточен именно на первичном рынке, прежде всего на квартирах, которые легче купить и легче продать, то есть в сегменте эконом- и комфорт-класса.

В целом существует два сценария развития ситуации на рынке вторичного жилья. Более оптимистичный предполагает повышение доступности ипотеки и, соответственно, некоторую активизацию спроса, возможно, уже осенью текущего года. Второй сценарий предусматривает практически полное отсутствие спроса на вторичное жилье даже при падении цен на него, как минимум, до конца года.

Впрочем, большинство россиян по-прежнему считают инвестиции в недвижимость самым надежным инструментом если не приумножения средств, то хотя бы их сохранения. Соответственно, вряд ли доля инвестиционных сделок опустится до нуля даже на вторичном рынке, не говоря уже о сегменте новостроек. Особенно в Москве.

Софья Лебедева:

— Безусловно, кризисная ситуация сказывается на настроении инвесторов, которые более осторожно подходят к выбору объектов, так как не понятно, что будет в ближайшее время на валютном рынке, а следовательно, и на рынке новостроек, где может возрасти риск проектов-долгостроев.

Прежде всего инвесторов интересуют квартиры малых площадей – однокомнатные и студии, поэтому среди проектов, вышедших в реализацию в массовом сегменте в 2015 г., застройщики предлагают в основном именно этот формат.

Естественно, если общеэкономическая ситуация ухудшится, а цены на вторичном рынке просядут, инвесторы будут переключать свое внимание на проекты высокой стадии готовности, а также на вторичное жилье. Но сценарий, согласно которому цены на вторичке упадут более чем на 20-30%, крайне маловероятен. Вторичный рынок, в отличие от первичного, не так сильно реагирует на экономические колебания – многие продавцы захотят переждать сложное время и предпочтут снять с продажи свои квартиры, чем снизить цену. Соглашаться на скидки готовы те, кому реально необходимы деньги в короткие сроки.

Владислав Луцков:

— Прошли времена, когда можно было вложиться в любой проект и гарантировано получить 15-20% годовых за счет роста стадии строительной готовности. Сегодня, когда сложно предсказать, как поведет себя рынок в условиях нестабильности, можно легко уйти в минус, если неправильно подобрать объект инвестирования. Поэтому и профессиональные, и даже стихийные инвесторы очень пристально наблюдают за тем, что происходит в сегменте новостроек: отслеживают новые проекты, присматриваются к площадкам в разработке. Профессионалы стараются заходить в проект на предварительной стадии. Но и после официального старта продаж, в течение одной-двух недель после начала реализации, можно успеть захватить самые выгодные цены.

Впрочем, сегодня не существует единой беспроигрышной стратегии, когда и в какой проект вкладываться. Отмечено, что львиная доля спроса и со стороны инвесторов, и со стороны покупателей, приобретающих жилье для себя, сосредоточилась на квартирах с минимальным бюджетом покупки. Средняя цена никого не интересует, все ориентируются на полную стоимость объекта. Именно поэтому застройщики снова взялись за оптимизацию площадей.

552